Un paso clave para ordenar los bienes raíces en Monterrey —y evitar los incumplimientos y abusos en las compras de departamentos, casas o terrenos nuevos— se dio el pasado viernes 14 de marzo, cuando en el Congreso de Nuevo León se presentó, por fin, la iniciativa para regular las llamadas “preventas” de bienes inmuebles.
Y vaya que hay que celebrar el suceso, pues, como nunca en la Sultana del Norte, han estallado las quejas y reclamos por retrasos de meses o años en la entrega de los nuevos y coquetos “depas” (observe usted todos esos edificios que siguen siendo “esqueletos” sin terminar en avenidas como Morones Prieto o Av. Madero); o las denuncias por cosas peores, como cambios súbitos en las condiciones o en los acabados de las propiedades, o incluso el que le “rechacen su oferta de compra” al cliente luego de haber abonado mensualmente y por largos períodos cantidades que suman millones de pesos, y que, aunque al final le regresen su dinero al comprador, éste se queda sin la propiedad prometida, sin la plusvalía y sin que su dinero haya ganado valor alguno.
El diputado y líder de la bancada del PAN, Carlos de la Fuente, presentó la propuesta ante la oficialía de partes, acompañado del alcalde priísta de Santiago, Nuevo León, David de la Peña, en clara señal de que “PAN y PRI apoyan la moción”, lo que le puede garantizar una aprobación casi segura cuando se discuta y vote antes de que termine el actual período, o sea, antes del final del mes de mayo (esto porque se contempla ampliar el período que debiese terminar en abril).
La importancia de regular las “preventas” radica en que se trata hoy en día de transacciones gravemente desprotegidas por la ley, donde el comprador está en franca desventaja, pues los procesos ni siquiera califican como “contratos de compra-venta”, sino que están basados en simples “ofertas de compra”, es decir, casi casi un “sistema de apartado” a plazos (pero que ni siquiera garantiza el apartado, pues es sólo un dinero depositado a manera de “petición para comprar”, sin que cuente ante la ley como una compra segura). Al menos ese es el estatus jurídico de las preventas durante la mayor parte del tiempo en que se pagan las mensualidades.
En otras palabras, hoy, cuando se compra una propiedad en “preventa”, el desarrollador puede rechazar la oferta en cualquier momento, aunque el comprador haya dado pagos por años y haya contribuido ya con un gran porcentaje del valor total. Si la oferta es rechazada, al comprador le regresan el dinero, pero sin los intereses ni la plusvalía que el bien generó. Por lo tanto, prácticamente ese comprador sólo le “financió” al desarrollador la construcción del inmueble —o sea como si le hubiera prestado dinero sin cobrarle intereses—, y sin hacerse de propiedad alguna.
Y ese es sólo uno de los riesgos. Los otros son, por ejemplo, cambios en las condiciones pactadas de los acabados o los equipamientos de las unidades, como está pasando con las torres Novus, a un lado del Parque Fundidora; un desarrollo que inició la firma IDEI y que luego vendió a Sags, del conocido desarrollador e influencer Gus Marcos, y quienes, según acusan los compradores, ahora no quieren respetar los modelos de cocinas y electrodomésticos acordados, y les quieren dar “gato por liebre”.
Y claro, el problema que están padeciendo la mitad o más de los compradores en preventas: que los desarrollos no se terminan en la fecha estimada, y la entrega de las unidades se posterga, a veces indefinidamente. ¿Y por qué ocurre eso? Porque en realidad muchos desarrolladores no necesitan iniciar la obra con mucho capital —justamente por la falta de legislación—, sino que la van financiando conforme van vendiendo unidades. El problema viene cuando dejan de vender lo suficiente, o gastan sus inversiones en otros proyectos y se les acaba el flujo: la obra se para y generalmente no hay banco que les quiera prestar (pues no ven segura la recuperación de ese dinero). Entonces, el desarrollo se frena y queda a la buena de Dios que retome y se culmine.
Y es justamente alrededor de todos esos puntos donde la nueva ley pretende poner orden. Será importante ahora que la ley no ponga tantos candados que “ahoguen” el negocio, sino que simplemente encuentre cómo dar total seguridad a los compradores.
Justamente, de lo que pretende hacer la ley —que no es poca cosa— hablaremos en la siguiente entrega.
Por lo pronto, podemos decir que se trata de un cambio indispensable que necesitaba Monterrey y su área metropolitana para crecer con orden, proteger a los compradores de bienes raíces y garantizar que la ciudad no se llene de elefantes blancos atrapados en encrucijadas financieras. Ahí vamos…