Reforma regulará preventas de depas con fideicomiso y límites

El riesgoso esquema de preventas que en los últimos años ha sido utilizado por desarrolladores inmobiliarios, para quienes resulta muy ventajoso, se encamina, por fin, a ser regulado en Nuevo León, ya que ayer en el Congreso local se presentó la iniciativa de reforma de ley que pretende regularlos y asegurar la protección de los compradores.

En la oficialía de partes del Congreso, la bancada del PAN presentó una propuesta de reforma al Código Civil del Estado y la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para, primero, tipificar lo que es una preventa, y, luego, establecer las obligaciones y derechos de las partes que la celebran.

En la iniciativa, se establece que todo desarrollador inmobiliario deberá depositar y exhibir en un fideicomiso el 75% del costo del proyecto y el dinero necesario para pagar fianzas; y, además, deberá contar con todos los permisos municipales que deberán ser mostrados a los clientes.

También se establece que cuando no se concrete la venta de un departamento, el desarrollador deberá entregar en un lapso de 30 días el dinero que le dio el cliente con todo y los intereses que hayan acordado cuando celebraron el primer contrato.

La propuesta fue presentada por el coordinador panista, Carlos de la Fuentes, quien fue acompañado por el alcalde priista de Santiago, David de la Peña, el cual dijo que se sumaba porque en su municipio se han dado “muchos” casos de abusos contra la ciudadanía.

“No hay ninguna herramienta que los regule y prácticamente no hay nada que les dé la garantía a los inversionistas que están poniendo su patrimonio en riesgo en este tipo de operaciones".

“Es por eso que tenemos que regularlas. Ya tenemos demasiadas operaciones de manera fraudulenta, como lo dice el alcalde, en proyectos verticales y en proyectos horizontales, y creo que esto no puede seguir. Lo más importante es regularlo, lo más importante es que si son inversionistas, que si son empresarios, pues tengan parte también ellos de su patrimonio en riesgo, no nada más la de las personas que van y ponen su patrimonio como compradores, sino también los inversionistas y los empresarios, y que tengan fianzas de por medio”, dijo De la Fuente.

Esta acción se dio luego de que El Horizonte nuevamente denunció casos en los que los clientes de desarrollos son víctimas de abusos e incumplimientos, como es el caso de Torres Tres Puertas, donde, tras tres años de pagar un departamento, a 10 clientes les salieron con que siempre no les van a vender sus depas porque les rechazaban las ofertas de compras.

También como los afectados de Torre Novus, donde a 50 clientes ya les avisaron que no se cumplirán los acuerdos de equipamiento de departamentos firmados con IDEI, cuya empresa le vendió la torre al grupo DAGS de Gus Marcos.

De la Fuente también dijo que están proponiendo que el vendedor no pueda hacer preventa del 100% del inmueble, ya que solo se le permitirá prevender un porcentaje igual al que lleva la construcción; es decir, si el edificio va en un 20% de construcción, solo se podrá prevender el 20% de los departamentos o casas del fraccionamiento y así mientras avance el proyecto.

Una iniciativa similar ya se había propuesto en febrero del año pasado cuando también El Horizonte exhibió otros casos, solo que en la anterior propuesta decía que el depósito de garantía fuera del 30% y ahora es del 75 por ciento.

En la anterior tampoco se establecía qué era una preventa, tal como ahora sí se menciona textualmente.

“Artículo 2141 bis". - La venta anticipada o preventa en la compraventa de bienes inmuebles es el acuerdo de voluntades entre el vendedor y el comprador, sujeto a una condición suspensiva consistente en que el vendedor se obliga a construir un inmueble y el comprador acuerda realizar un pago anticipado por concepto de la contraprestación.

“Artículo 2141 Bis 1".- Antes de iniciar con la venta anticipada o preventa en la compraventa de bienes inmuebles, el vendedor deberá garantizar y exhibir al comprador y a las autoridades municipales correspondientes el fideicomiso o cualquier otro instrumento financiero en el que justifique y acredite que cuenta con el setenta y cinco por ciento de los recursos económicos del proyecto inmobiliario”, señalan las propuestas de reforma al Código Civil.

Mesa de trabajo con IP

El 25 de abril del 2024, la Comisión de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Congreso llevó a cabo una mesa de análisis del tema; en esta participaron la Canadevi, la Caprobi, el Colegio de Notarios y otros organismos que aceptaron abusos en el esquema de preventa.

De hecho, las palabras de los participantes fueron reproducidas por De la Fuente en la iniciativa avalada por todos los diputados de su bancada.

“La figura legal de 'Oferta de compra': Acto disfrazado de un contrato legal de compra-venta, donde no vincula a la parte vendedora a su obligación, pero sí a la parte compradora”, dijo en esa mesa Gustavo González Fuentes.

Apoya creare

Por su parte, el alcalde de Santiago dijo que él se sumó a la iniciativa, ya que en su municipio ha habido casos de fraudes inmobiliarios con preventas, como lo fue el caso Creare.

Y agregó que harán un padrón de los fraccionamientos en construcción que sí tienen permisos, para que los habitantes no compren en proyectos que no tienen ni siquiera los permisos municipales requeridos.

“Nosotros en Santiago estamos haciendo un portal específico de los desarrollos que están en venta que tienen permiso para que la gente que vaya a adquirir un lote residencial o campestre o una casa tenga la certeza de que cuenta con los permisos correspondientes para poder vender".

“Para facilitar al consumidor una certeza y una seguridad de que cuenta con los trámites municipales correspondientes”, dijo De la Peña.

Durante el último año se han dado a conocer casos tanto de torres de departamentos como de fraccionamientos de casas en donde cientos de familias regiomontanas han salido afectadas, pues pierden dinero en un patrimonio que nunca existió.

El caso más reciente fue el de Torre Tres Puertas, en donde se hizo un acuerdo de preventa; los compradores hicieron una inversión mayor a $1 millón de pesos y todavía hasta enero de este año les prometieron que les entregarían el departamento.

Sin embargo, hace tres semanas, los desarrolladores les retiraron la oferta de venta y les devolvieron su dinero sin intereses, luego de más de cuatro años esperando que se terminaran de construir estos departamentos.

Sigue estos y más contenidos exclusivos completamente gratis en nuestros servicios digitales de noticias por:

• WhatsApp - Únete aquí
• Newsletter - Suscríbete aquí