Acusan a Gala de construir el doble del área permitida

Para los vecinos de la zona de Valle de Campestre, en San Pedro, algo no hace sentido en el permiso de construcción del desarrollo Gala, un complejo de dos lujosas torres de 30 niveles cada una, con departamentos de hasta 500 metros cuadrados (m²), pues todo indicaría que les dejaron edificar el doble del área de lo que está permitido en la zona según los reglamentos municipales.

El permiso de Gala, del cual El Horizonte tiene una copia, indica que la pasada administración municipal, bajo Miguel Treviño, autorizó la construir poco más de 67,000 m², cuando el terreno, según documentos e incluso como consta hasta en la propia publicidad del desarrollo, mide 18,000 metros cuadrados.

El Coeficiente de Utilización del Suelo, o CUS del área es de 2.0, según el plan urbano para la zona, del cual también tiene copia El Horizonte. Esto indicaría que el área máxima de construcción debería ser de 36,000 metros cuadrados, y no 67,000.

Lo que sorprende aún más a los propios vecinos es que la cifra de construcción —67,000 m²— es incluso presumida en el portafolio de la firma Schwarz Desarrollo, cuyos socios, Alejandro Schwarz Zybert y Alejandro Carlos Lascuráin, figuran como responsables de las gestiones legales de Banco Invex, fiduciaria del desarrollo a cargo de la inmobiliaria One Development Group, cuyo CEO es Luis Sada. 

Tanto Schwartz Desarrollo como One Development Group son las constructoras del proyecto Gala.

Ante ello, diversos vecinos demandan se explique por qué con Miguel Treviño se autorizaron esas cantidades que a primera vista violarían la norma.

Esos mismos vecinos, principalmente condóminos de las torres Saqqara, han interpuesto denuncias para detener el proyecto y han logrado que la obra sea suspendida por la actual administración sampetrina. Gala se ubica en la privada Roble, colonia Santa Engracia, junto al Club Campestre de Monterrey y las torres Saqqara, en San Pedro. 

La cifra precisa de área para construir que le fue autorizado a Gala es de 67,838.58 metros cuadrados, según lo establece la Licencia de Construcción Multifamiliar, Comercial y Servicios del expediente administrativo NCM-35937-2023. 

Esta licencia fue expedida el 12 de enero de 2024, con una vigencia hasta 2027, y fue solicitada por Banco Invex como propietario del lote, con la representación legal de Lascuráin. Él obtuvo la aprobación del entonces secretario de Desarrollo Urbano, Javier de la Fuente García, quien fue destituido de su cargo cinco meses después por orden de un juez, como consecuencia de otro escándalo urbano.

Sin embargo, un documento anterior señalaba que no existían elementos para que la construcción proyectada fuera de 68,000 metros cuadrados, y en contraste, su límite de dimensiones sería la mitad de esa cifra, según la fórmula del Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS) que fue determinada en la Factibilidad de Uso de Suelo y Fijación de Lineamientos Generales de Diseño Arquitectónico. 

“El predio se ubica en una zona con densidad de 200 metros cuadrados de superficie de terreno por unidad de vivienda y un CUS máximo de 2.0 veces”, se lee en la Factibilidad cuyo número de oficio es JAFG-SDU-1355/2023, que fue solicitada por Schwarz Zybert y Lascuráin, y que también fue aprobada por De la Fuente García.

Al respecto el abogado Federico Fernández, abogado de un grupo de habitantes de la Torre Saqqara contigua al predio de Gala quienes denunciaron las irregularidades de la construcción entre las cuales están el riesgo de inundación, explicó que si el CUS es de 2.0 significa que el tope de construcción debe ser el doble del predio de 18,503.36 metros cuadrados, es decir: 37,000 metros cuadrados. 

“El CUS es de 2.0, hay un tope en la construcción que es doble de la superficie y sí hay metros de construcción exentos en el estacionamiento subterráneo. 

Entonces realmente el proyecto supera, exentando todo el estacionamiento, el lobby, terrazas privadas que tiene cada departamento es la forma como hacen una evasión de la regla, realmente las terrazas de los departamentos no son terrazas abiertas que sí están exentas”, dijo Federico Fernández.  

La construcción del desarrollo Gala suma hoy miércoles cinco días desde que la magistrada Claudia González Rodríguez de la Cuarta Sala Ordinaria del Tribunal de Justicia Administrativa ordenó la suspensión de la obra. 

Esto al incumplir seis normativas de las que se destaca el riesgo de inundación a las edificaciones y predios aledaños porque el proyecto compromete el paso del arroyo San Agustín, anegando la zona en eventualidades climatológicas como la de la tormenta Alberto en junio pasado.

Así se componen los 67,000 m² 

Los 67,800 metros cuadrados que la anterior administración del municipio de San Pedro habría autorizado al desarrollo de las dos torres Gala no es sólo la suma de las dimensiones de los departamentos, ya que incluye áreas como estacionamiento subterráneo, terrazas, bodegas, amenidades como albercas y casa club, y otros espacios que no se consideran para el cálculo del coeficiente de utilización de suelo (CUS).

El CUS es un indicador que limita la cantidad de construcción permitida en un terreno, y en este caso, el proyecto supera el límite establecido. 

Aunque no se menciona el tamaño exacto de cada departamento, se sabe que el más grande tiene alrededor de 600 metros cuadrados, el cual es de dos plantas y que el precio de venta oscila entre $60 y $100 millones de pesos. 

El proyecto también incluye dos torres, una de las cuales mediría 125 metros de altura y la segunda 129.

Reconoce Gala suspensión y minimiza riesgos

A través de una carta dirigida a sus clientes el complejo inmobiliario Gala reconoció la suspensión de las obras de las torres de departamentos que construye en San Pedro, y asegura que defenderá legalmente su proyecto.

En el escrito, el desarrollo, perteneciente a las firmas Schwartz Desarrollo y One Development Group, informan a sus clientes que fueron notificados de la orden de suspensión girada en su contra.

“Nos fue notificado que un residente de las torres colindantes de Gala (a modo de persona física, y como representante único) emitió una reclamación hacia Gala por ‘la posible existencia de peligro o daño que puede causarse sobre los bienes de la parte actora y la comunidad’.

“En cumplimiento a dicha orden, hemos suspendido el 100% de las actividades de construcción en el proyecto como medida cautelar durante los siguientes días en lo que comenzamos con el proceso legal que esta orden conlleva”, indicó Gala.

De igual forma, las empresas detrás del proyecto inmobiliario señalaron que “Aunque privilegiamos el diálogo, estaremos preparados para defender todos los derechos de nuestro proyecto”.

Y agregaron que durante los siguientes días, estarán enfocados en: Levantar la suspensión de obra y retomar los trabajos en aproximadamente 15 días hábiles.

Añadieron que buscarán establecer un diálogo constante con el municipio de San Pedro, así como con el alcalde Mauricio Fernández y el city manager (secretario General) Luis Susarrey.

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